California Balcony Inspections:
SB 721 & SB 326
完成第一次检查的最后期限不迟于2025年1月1日.
Tragedy Turned Into Law
该法案是对六名加州大学伯克利分校学生悲惨死亡事件的回应, that on June 16, 2015, shortly after midnight, a balcony on which a group of students had congregated, collapsed. 阳台在一栋公寓楼的5楼. In June 2015, 伯克利市市长汤姆·贝茨(Tom Bates)承诺对事故原因进行广泛调查. 大量证据表明，施工不当和防水不当导致的干腐导致了坍塌, not the weight of the 13 students.
SB 721
On September 17, 2018, 加州州长杰里·布朗签署了SB 721法案——“阳台检查法案”.“该法律要求对有三个或更多单元的多户住宅进行检查.
SB 326
2019年8月30日，加州州长加文·纽森签署了SB 326法案. 该法律要求对住宅业主协会(hoa)控制的共管公寓或多户住宅进行检查。.
What properties are affected?
A在加州，所有拥有三个或更多住宅单元的多户住宅建筑，如果全部或大部分依靠木结构支撑的“外部高架元素”，都必须遵守这项法律.
包含三个或三个以上居住或睡眠单元的建筑物如下:
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公寓房屋，共同租户和居住/工作单位.
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宿舍，兄弟会，姐妹会，修道院和修道院.
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Hotels, motels and vacation timeshare properties, boarding houses, 以及聚集住宅(10人以上的暂住住宅和16人以上的非暂住住宅).
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住宅辅助生活设施和社会康复住宅设施.
SB 721影响所有拥有三个或更多多户住宅单元的住宅建筑，SB 326影响共管公寓和其他共同利益开发项目. 从明年1月1日开始，将向市民出售被改编为公寓的建筑物, 2019, must be inspected prior to the first close of escrow.
Exterior
Elevated
Elements
Per California Civil Code Section 5551(a)
(1)“相关防水系统”包括闪光, membranes, coatings, 密封胶可以保护外部高架元件的承重部件不受水的影响.
(2)“外部高架构件”是指承重构件及其相关的防水系统.
(三)“承重构件”是指延伸到建筑物外墙以外，向建筑物传递结构荷载的构件.
According to SB 721 and SB 326, amendments to the California Civil Code, 这些要求适用于所有外部高架元件, which are defined as:
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Weather-exposed (i.e., not interior)
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Extend beyond exterior walls
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Located more than six feet above adjacent grade
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Wood framed (not concrete or steel)
These are some examples of exterior elevated elements:
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Balconies, decks, porches, stairways, walkways, and entry structures that extend beyond exterior walls of the building and that rely in whole or in substantial part on wood or wood-based products for structural support or stability; and
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人行道:高出地面6英尺以上的人行道.
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Balconies designed for human occupancy or use.
该法律的目的是确定外部高架元件和相关防水组件是否处于总体安全状态和足够的工作状态，以确保公众或居住者的安全或福利不会受到威胁. 法律要求检查相关的防水组件，以保护承重元件，包括金属板闪光, membranes, coatings, sealants, 以及可能穿透膜的特征，如护栏附着物, drains, and scuppers. 承重构件是那些延伸到建筑物外墙之外的构件，将结构荷载从构件传递到建筑物.
The main objectives include the following:
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识别由于木材破坏生物(真菌腐烂或昆虫侵扰)而明显恶化的木结构外部高架构件.
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确定恶化的程度是否对支撑外部高架构件的结构构件的适当承载量造成重大影响.
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试图找到水源，如果木材破坏生物侵扰观察木框架.
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Remediate deficient components.
第一次安全检查必须不迟于1月1日完成, 2025, 在最初检查后，SB 326每9年检查一次，SB 721每6年检查一次.
Purpose
FAQ
What are Exterior Elevated Elements?
Exterior Elevated Elements are all elevated decks, balconies, landings, stairway systems, walkways, guardrails, handrails, or any parts 其暴露于天气和行走表面高于平地/地面6英尺以上. 该方案仅适用于木结构的外部高架构件，而不适用于混凝土或钢构件.
What are load-bearing components?
承重构件是延伸到建筑物外墙以外的构件，从甲板向建筑物传递结构荷载, balconies, stairways, walkways, and their railings, 它们的行走地面高出地面6英尺以上, that are designed for human occupancy or use, 全部或大部分由木材或木制品支撑.
What are associated waterproofing systems?
Associated waterproofing systems include flashings, membranes, coatings, 和密封胶，保护外部高架元件的承重部件不暴露于水.
我住在一栋有许多阳台的多单元住宅楼里. Are the balconies in my building safe?
你们大楼里的阳台是按照建筑规范的要求建造的，这些要求在最初建造的时候是有效的. 《e世博esball》的目的和意图一直是生命安全. 以确定阳台的支撑多年来没有受损, 外部高架元素项目要求对所有阳台进行定期检查.
l live in a recently constructed building. 我大楼的阳台需要检查吗?
新建住宅楼宇在签发入住证后的三年内，可获豁免检验证明书的规定.
I've never had this inspection before. When did this become a requirement?
On September 17, 2018, 加州州长杰里·布朗于8月30日签署了SB 721法案, 2019, 加州州长加文·纽森签署了sb326法案.
When does the first inspection have to be completed?
第一次检查必须在2025年1月1日之前完成.
I have two years to get the first inspection done. What is the urgency?
考虑到整个州的社区和外部高架元素的数量, 随着最后期限的临近，安排所需的检查和承包商进行检查所造成的任何必要修理将变得越来越困难和昂贵.
每个社区的所有外部高架元素都需要检查吗?
For SB 326, 法律要求对“统计上显著的样本”进行检查，以提供95%的置信度, with a margin of error no greater than plus or minus 5%. SB 721只要求对每种外部高架元件进行15%的检查. 这意味着并非所有元素都将被检查，并且检查的元素数量将根据每个社区的元素总数和管理法律而变化. 使用经过验证的随机选择过程随机选择元素.
外部高架构件检验需要做些什么?
必须检查每个选定的元件，以确定承重(结构)部件的整体状况. 这包括延伸到结构外墙之外的支撑框架, walking surfaces, attachment points, hardware, railings, and the associated waterproofing systems. Associated waterproofing systems include flashings, membranes, coatings, 和密封胶，以保护外部高架元件的承重部件免受暴露于水.
Will an invasive or destructive investigation be needed?
如果框架要素是可见的和可接近的，破坏性的调查可能是不必要的. If the framing is concealed, 持牌专业人员可能需要在软肋上切割开口, other exterior finishes, 可能还有内部装修，以暴露框架元素并评估观察到的条件.
我怎样做才能使下次检查时不需要进行侵入性或破坏性检查?
业主可考虑在初步检查时所设的调查性开口位置安装通风口或通道板。. 检修面板或通风口将使今后的检查相对容易. This work may require a permit.
Do all dwellings need to be inspected?
只有包含三个或更多多户住宅单元的建筑物才需要进行检查.
My deck is only a few feet off of the ground. Does it still need to be inspected?
如果外部高架元件高于平地/地面6英尺以上, then an inspection will be required.
我的外部高架元素是覆盖的，只有一面向外开放. Does the inspection requirement still apply?
Yes, if the exterior elevated wood-framed deck, balcony, landing, stairway system, or walkway is exposed to the weather from any side, if the rain can fall upon the surface, 或者水分是否会积聚在表面或接缝或交叉处.
This sounds more like a structural inspection. Why are you concerned with waterproofing details?
SB 326和SB 721要求对相关防水系统进行评估. 水侵是导致木制品退化和破坏的主要因素, 当它影响到外部高架元件的结构部件时，这一点就变得非常重要. 导致sb326和sb721立法通过的伯克利垮塌的一个关键因素是甲板结构构件的完全进水和腐烂. For context, that deck was merely five years old.
How do you complete the inspection?
该过程包括按类型和结构对外部高架元素进行审查. For open-framed elements, 检查是目视的，将包括元素的湿度读数探头. 封闭的拱肋构件需要在船内外的每个托梁间穿透拱肋，这样就可以对隐藏的结构构件进行评估. This is done using a high-definition borescope. 检查门户的数量与元素的大小有关. 基本的检查入口大约一英寸宽, however, if the soffit is not vented, 可以选择带有通风的更大的门户.
如果董事会希望检查社区中的所有元素怎么办? 法律是否限制了可以检查的外部高架元件的数量?
法律只规定了要检查的外部高架元件的最小数量，而不是最大数量. 地方管辖机构(通过颁布条例或其他规则)和协会理事会(通过颁布规则或附例)都可能施加更大的要求.
完成检查需要哪些人员证件?
该账单要求由持牌建筑师完成检查, licensed civil or structural engineer, a building contractor holding specified licenses, 或者是被认证为建筑检查员或建筑官员的个人.
Bibliography
http://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=5551.